土地增值税计算公式 土地增值税的计算公式及9个实例


已经竣工结算,此项目已缴纳土地出让金300万元,获得土地使用权后,立即开始开发此项目,建成10,000平米的普通标准住宅,以4,000元/M2价格全部出售,开发土地、新建房及配套设施的成本为每平米1,500元,不能按转让房地产项目计算分摊利息支出,账面房地产开发费用为200万元。

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已经缴纳营业税、城建税、教育费附加、地方教育费、印花税170万元,请问如何缴纳土地增值税。 第一步,计算扣除项目金额 1、购买土地使用权费用:300万元 2、开发土地、新建房及配套设施的成本: 1,500元×10,000平方米=1,500万元 3、计算加计扣除: (300 1500)×20%=1800×20%=360万元 4、房地产开发费用: 因为你企业不能按转让房地产项目计算分摊利息支出,房地产开发费用扣除限额为:(300 1500)×10%=180万元,应按照180万元作为房地产开发费用扣除。

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5、税金:170万元 扣除项目金额=300 1,500 360 180 170=2,510万元 第二步,计算增值额 商品房销售收入=4,000元×10,000平方米=4,000万 增值额=商品房销售收入-扣除项目金额合计 =4,000-2,510=1,490万元 第三步,确定增值率 增值率=1,490/2,510×100%=59.

36% 增值率超过扣除项目金额50%,未超过100% 第四步,计算土地增值税税额 土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5% =1,490×40%-2,510×5% =596-125.

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50 =470.50万元 例2:企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额为1000万元;房地产开发成本6000万元;向金融机构借入资金利息支出400万元(能提供贷款证明),其中超过国家规定上浮幅度的金额为100万元;该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用扣除比例为5%;该企业允许扣除的房地产开发费用为多少? 允许扣除的房地产开发费用=(400-100) (1000 6000)×5%=650(万元) 例3:某企业转让一栋旧仓库,取得转让收入600万元,缴纳相关税费共计32万元。

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该仓库原造价400万元,重置成本800万元,经评估该仓库六成新。

该企业转让旧仓库应缴纳土地增值税多少万元? 收入总额=600(万元) 扣除项目合计=800×60% 32=512(万元) 增值额=600-512=88(万元) 增值额占扣除项目比例=88÷512×100%=17.

19%,适用税率为30%。 应缴纳土地增值税税额=88×30%=26.4(万元) 例4:某房地产开发企业转让一幢写字楼取得收入1000万元。

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已知该企业为取得土地使用权所支付的金额为50万元,房地产开发成本为200万元,房地产开发费用为40万元,该企业没有按房地产项目计算分摊银行借款利息,该项目在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按10%计算,转让房地产有关的税金为60万元。

该公司应缴纳的土地增值税应为多少万元? 扣除项目金额=50 200 (200 50)×10% 60 (50 200)×20%=385(万元) 增值额=1000-385=615(万元) 增值率=615÷385×100%=159.

74% 应纳税额=615×50%-385×15%=249.75(万元) 例5:2009年7月某房产开发公司转让5年前购入的一块土地,取得转让收入1800万元,该土地购进价1200万元,取得土地使用权时缴纳相关税费40万元,转让该土地时缴纳相关税费35万元。

该公司转让土地使用权应缴纳多少土地增值税? 扣除项目金额=1200 40 35=1275(万元) 增值额=1800-1275=525(万元) 增值率=525÷1275×100%=41.

18% 应纳税额=525×30%=157.5(万元) 例6:某公司销售一栋已经使用过的办公楼,取得收入500万元,办公楼原价480万元,已提折旧300万元。

经房地产评估机构评估,该楼重置成本价为800万元,成新度为50%,销售时缴纳有关税费30万元。该公司销售办公楼应缴纳土地增值税多少万元? 扣除项目金额=800×50% 30=430(万元) 增值额=500-430=70(万元) 增值率=70÷430×100%=16.

28% 应纳税额=70×30%=21(万元) 例7:某县城一家房地产开发企业2008年度委托建筑公司承建住宅楼10栋,其中:80%的建筑面积对外销售,取得销售收入7648万元;其余部分暂时对外出租,本年度内取得租金收入63万元。

与该住宅楼开发相关成本、费用有: (1)支付土地使用权价款1400万元; (2)取得土地使用权缴纳契税42万元; (3)前期拆迁补偿费90万元,直接建筑成本2100万元,环卫绿化工程费用60万元; (4)发生管理费用450万元、销售费用280万元、利息费用370万元(利息费用虽未超过同期银行代扣款利率,但不能准确按项目计算分摊)。

当地政府规定,房地产开发企业发生的管理费用、销售费用、利息费用在计算土地增值税额时的扣除比例为9%。

1、该房地产开发企业2008年度应缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加共计多少万元? 营业税、城市维护建设税、教育费附加 =7648×5%×(1 5% 3%) 63×5%×(1 5% 3%) =412.

99 3.40=416.39(万元) 2、该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时,允许扣除项目金额共计有多少万元? 价款=1400×80%=1120(万元) 开发成本=(42 90 2100 60)×80%=1833.

6(万元) 开发费用=(1120 1833.6)×9%=265.82(万元) 税金=7648×5%×(1 5% 3%)=412.99(万元) 加计扣除=(1120 1833.

6)×20%=590.72(万元) 允许扣除费用合计=1120 1833.6 265.82 412.99 590.72=4223.14(万元) 3、2008年度该房地产开发企业应缴土地增值税多少万元? 增值额=7648-4223.

14=3424.86(万元) 增值率=3424.86÷4223.14×100%=81.10% 应纳土地增值税额=3424.86×40%-4223.14×5%=1158.

78(万元) 4、该企业应缴纳企业所得税多少万元?(不考虑房产税、印花税)。 应纳所得税额=(7648 63-1120-1833.6-416.39-450-280-370-1158.78)×25%=520.

56(万元) 例7:某县城房地产开发公司建造一幢普通标准住宅出售,签订商品房销售合同,取得销售收入9500万元,分别按国家规定缴纳了营业税、城建税、教育费附加、印花税。该公司为建造此住宅支付地价款和有关费用1000万元,开发成本2000万元,房地产开发费用500万元,其中利息支出200万元,但由于该公司同时建造别墅,贷款利息无法分摊,该地规定房地产开发费用的计提比例为10%。

转让该普通住宅应缴纳土地增值税多少万元? 1、应缴纳营业税=9500×%=475(万元) 2、应缴纳城建税、教育费附加=475×(5% 3%)=38(万元) 3、扣除项目金额=1000 2000 (1000 2000)×10% 475 38 (1000 2000)×20%=4413(万元) 4、增值额=9500-4413=5087(万元) 5、增值率=5087÷4413×100%=115.

27% 6、应纳税额=5087×50%-4413×15%=1881.

55(万元) 例8:2009年王某因改善居住条件,经主管税务机关申报核准转让其已居住两年的非普通住宅一套,取得转让房价款24万元。经评估,该住房的重置成本为20万元,成新度为70%。

住房转让时,李某已按国家统一规定缴纳手续费0.18万元、评估费0.5万元、税金1.32万元。王某应缴纳多少土地增值税? 从2008年11月1日起,对居民个人转让住房一律免征土地增值税。

例9:某中外合资房地产开发公司,2009年发生以下业务: (1)1月份通过竞拍取得市区一处土地使用权,支付土地出让金600万元,缴纳相关费用24万元; (2)以上述土地开发建和普通标准住宅楼、写字楼各一栋,占地面积各为1/2; (3)普通标准住宅楼开发成本300万元,写字楼开发成本620万元; (4)分摊到住宅楼利息支出40万元,包括超过贷款期限的利息4万元,写字楼的利息无法分摊; (5)9月初全部竣工验收后,公司将住宅楼出售,取得收入1080万元,其中包括像购房者一并代收的市政施工费共计50万元; (6)9月底将写字楼与他人联营开设一商场,共同承担经营风险,写字楼税务机关的核定价格是1500万元。

其他相关资料:该房地产公司所在的省规定,按土地增值税暂行条例规定的最高限额计算扣除房地产开发费用;如果代收费用计入房价像购买方一并收取,则可转让房地产取得的收入计税,相应地,在计算扣除项目金额时,代收费用可以扣除,但不得作为加计20%扣除的基数。

(1)公司销售普通标准住宅楼的土地增值税扣除项目金额是多少万元? (2)该公司应纳的销售普通标准住宅楼的土地增值税是多少万元? (3)公司写字楼对外投资缴纳土地增值税时扣除项目金额是多少万元? (4)公司写字楼对外投资业务应纳的土地增值税是多少万元? (1)应扣除的土地使用权的金额=(600 24)×1÷2=312(万元) 开发成本=300(万元) 公司缴纳土地增值税时应扣除的开发费用=(40-4) (300 312)×5%=66.

6(万元) 税金=1080×5%=54(万元) 其他扣除项目=(300 312)×20%=122.

4(万元) 代收费用可在计算土地增值税的时候扣除,但是不可以加计扣除。 可扣除项目合计=312 300 66.6 54 122.4 50=905(万元) (2)收入总额=1080(万元) 可扣除项目合计=905(万元) 增值额=1080-905=175(万元) 增值率=175÷905×100%=19.

34 建造普通标准住宅出售,其增值额为超过扣除项目金额20%,予以免税。 (3)应扣除的土地使用权的金额=(600 24)×1÷2=312(万元) 开发成本=620(万元) 应扣除的开发费用=(312 620)×10%=93.

2(万元) 以不动产对外投资,不缴纳营业税。 其他扣除项目=312 620 93.

2 186.4=1211.6(万元) (4)收入总额=1500(万元) 可扣除的项目合计=1211.6(万元) 增值额=1500-1211.6=288.4(万元) 增值率=288.4÷1211.6×100%=23.8%,适用税率为30% 应缴纳土地增值税=288.4×30%=86.52(万元)

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